所谓承租人的优先购买权，是指在房屋租赁关系中，承租人按照法律规定所享有的、在出租人出卖租赁房屋给第三人时，承租人得以同等条件下优先于他人而购买的权利。承租人优先购买权制度源远流长，在国外可追溯到东罗马皇帝查士丁尼制定的“转让永佃权利时所有主有优先购买权”。 我国古代法上也有“应典卖倚当物业，先问房亲，房亲不要，次问东邻”。

     在最高人民法院制定的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》尚未出台之前对于承租人优先购买权究竟属于什么性质这一法律问题学界有两种观点。一种观点认为，承租人的优先购买权是一种准物权性质的民事权利，具有物权性质的表象，应当依法保护。另一种意见认为，承租人的优先购买权就是对所有人出卖出租房屋的限制性权利，而非优先缔约权。于2009年9月1日正式施行的由最高人民法院制定的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对房屋租赁合同纠纷中的难点问题做出规定，其将承租人的优先购买权仅作为一般债权进行保护。出租人基于所有权对租赁房屋进行处分，第三人基于对物权登记的信赖而与出租人签订的房屋买卖合同有效，承租人不能以侵犯其优先购买权而主张合同无效。

      笔者认为，承租人优先购买权是是法律、行政法规创设的一项财产请求权，而非实质意义上的物权。它是基于租赁关系而产生的优先权利，属于债权。但当它受到侵害时，它仍能举起法律的利剑来彰显自己的存在。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。该司法解释出台后，出租人基于所有权对租赁房屋进行处分，第三人基于对物权登记的信赖而与出租人签订的房屋买卖合同有效，承租人不能以侵犯其优先购买权而主张合同无效，但可以请求出租人承担赔偿责任。笔者认为，出卖人未履行通知义务，擅自将标的物卖给第三人，将出卖人与第三人订立的合同认定为无效，不利于保护无过错方当事人的利益，其弊大于利。市场交易行为只要不违背国家利益或社会公共利益，当事人应该有选择合同效力的权利，这也有利于节约交易成本，保护交易安全。我国合同法与民法通则相比较缩小了无效合同的种类，就是这种立法理念的体现。新出台的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》虽然对此有所修改，使其更加符合当代立法精神，但是笔者认为该司法解释并不完备。该解释只是规定了对于请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效时人民法院不予支持，对于请求撤销出租人与第三人签订的房屋买卖合同如何处理的问题上却未做规定。当事人以侵害优先购买权为由请求撤销出租人与第三人签订的房屋买卖合同时间，法院应否支持?笔者认为，将侵害优先购买权的行为简单以赔偿损失来作为处理方式不妥。侵害优先购买权应区分善意与恶意，并应当看房屋是否已经办理了房屋过户手续。出租人与第三人是恶意侵害承租人的优先购买权且出租人与第三人尚未办理房屋产权登记的情况下出除了由出租人承担赔偿承租人损失的以外，恶意第三人亦应承担连带责任，此外还应当赋予承租人请求解除出租人与第三人的房屋买卖合同的权力。但是如果承租人在提起诉讼时，虽明确表态愿意购买承租房屋，且出租人与第三人并非恶意买卖房屋，房屋买卖合同亦符合法律规定且房屋已经办理了过户手续的，则人民法院不应以承租人同意按同等条件购买承租房屋为前提来断定支持其请求撤销购买合同的诉讼请求。但是如果出租人与第三人虽非恶意购买房屋而侵害了承租人的优先购买权，但是承租人在提起诉讼时该房屋并未办理产权变更登记，承租人亦明确表示愿意购买承租房屋，且请求撤销出卖人与第三人的房屋买卖合同并请求损害赔偿的情形，笔者认为从保护承租人的角度出发可以考虑撤销出卖人与第三人的房屋买卖关系为妥。理由是根据我国物权法相关法律规定,未经登记的不动产不具有对外的对抗力,也就是说此时第三人并非房屋的所有人,而承租人作为具有优先购买房屋的权力人,此时要求保护其承租人优先购买权不会给第三人带来太大的经济损害，因为如果承租人优先购买权成立，第三人仍就可以就房屋所有人与第三人签订的房屋买卖合同为依据要求房屋所有人承担违约责任。

      当今社会，随着市场经济的深入发展，在城市化日趋扩大的今天，租赁之风已经是势不可挡，租赁法律关系得以彰显。为了尽可能维护业已建立的法律关系和经济生活秩序，立法者以“两利相权取其重”为价值取向，承认优先购买权，简化法律关系的同时对优先购买权规定了限制行使条件，即对出卖人及其他买受人的利益亦不足造成妨害，且更能发挥物尽其用的原则。目前，我国法律关于优先购买权的规定过于零散且缺乏可操作性，致使司法实践中因优先购买权产生的纠纷很多，理论上也存在较大的分歧。因此在我国未来民事立法中应对优先购买权行使条件、行使期限、法律救济等做出一般性和具有操作性的具体规定，以使优先购买权制度真正发挥其稳定经济秩序、提高交易效率、促进社会公平的作用。